Profitant du régime fiscal Scellier-Bouvard assorti d'une réduction d'impôt et du remboursement de la TVA, BNP Paribas propose d'investir dans un "apart hôtel". Dans ce placement immobilier, la gestion est déléguée à une filiale de la banque.
Dopé par les avantages fiscaux, le marché des résidences hôtelières vient de s'enrichir d'un nouvel acteur, avec BNP-Paribas Immobilier Résidentiel promotion, qui signe des programmes Hipark. Cet intervenant rejoint d'autres grandes enseignes du secteur : les Citadines et Résidhome acteurs historiques à côté de Pierre & Vacances. Le n° 1 des résidences de tourisme en Europe déploie deux marques pour les résidences urbaines : Adagio City et Citéa.
Le produit immobilier:
Qualifiée souvent d'apart hotel, une résidence de tourisme implantée en ville fait l'objet d'un classement par la préfecture dès lors qu'elle comporte les caractéristiques définies par l'arrêté du 14 février 1986 modifié : ensemble homogène d'appartements meublés loués à la journée, à la semaine ou au mois, un gestionnaire unique, 100 lits au minimum, un coin cuisine et des services comme le nettoyage régulier des appartements, la fourniture de linge de maison, la fourniture de petits déjeuners.
Le prix:
Par rapport à de l'immobilier neuf classique, les résidences hôtelières se vendent généralement plus cher. Selon la localisation, BNP Paribas Immobilier propose ses programmes sur une base comprise entre 5.000 et 6.000 HT par mètre carré. Prochainement, elle commercialisera une résidence en région parisienne, à Val d'Europe autour de 6.700 euros TH par mètre carré. Au prix de l'immobilier s'ajoute celui du mobilier. Par exemple il faut compter 15.380 euros HT pour un appartement de deux pièces.
Le régime fiscal:
A l'instar des autres acteurs, BNP Paribas Immobilier commercialise un placement dans le cadre d'un dispositif Scellier Bouvard. Assorti de la récupération de la TVA, ce régime fiscal accorde une réduction d'impôt de 25% étalée sur 9 ans. Comme dans le Scellier " classique ", la base la réduction d'impôt est plafonnée à 300.000 euros, ce qui porte la réduction d'impôt maximale à 75.000 euros, soit 8.330 euros par an.
En contrepartie de cette réduction d'impôt, l'investisseur doit conserver son bien au moins neuf ans. A défaut, il doit réintégrer les réductions d'impôt dans son revenu imposable. Attention, se faire rembourser la TVA sur le bien immobilier s'accompagne d'un maintien du bail pendant 20 ans. S'il revend son bien par exemple au terme du bail de 9 ans, le nouvel acquéreur sera redevable d'une créance au fisc égale à la quote-part de la TVA restant à courir.
Simulation:
Un particulier acquiert un deux pièces dans une résidence affaire, sous le régime du loueur en meublé non professionnel Bouvard. Son investissement se décompose comme suit:
Immobilier : 164.793 euros HT
Mobilier 15.380 euros HT
Investissement total 180.173 euros HT ou 215.487 euros TTC
Récupération de la TVA: 35.314 euros
Loyer annuel : 8.648 euros HT soit 4,80% de 180.0173 euros
Taxe foncière : 700 euros
Réduction d'impôt sur le revenu : 41.198 euros sur 9 ans, soit 4.577 euros par an
Le bail commercial:
En tant que bailleur, l'investisseur signe un bail commercial de locaux d'habitation meublés assujettis à la TVA avec comme preneur ou locataire, la filiale d'exploitation de la banque : BNP Paribas Immobilier résidentiel résidences services. D'une durée ferme de 9 ans, ce bail garantit un loyer pendant toute sa durée. A savoir par exemple un rendement de 4,80% HT sur l'investissement HT (immobilier + mobilier) réglé par l'investisseur.
Le bailleur supporte les gros travaux prévus à l'article 606 du code civil et les travaux suivants : ravalement et entretien des façades, réfection des toitures, entretien, réparation et remplacement des gros équipements (ascenseur, chauffage, climatisation...).
Quant au preneur, il exerce une activité commerciale consistant en la location de logements meublés et équipés, accompagnée de la fourniture de trois des quatre services para-hôteliers : réception même non personnalisée de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, fourniture de petits déjeuners. Le preneur acquitte l'ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété, les dépenses locatives nécessaires à l'utilisation des locaux loués, les consommation d'eau, d'électricité, etc.
En principe, au terme des neuf ans, le bailleur doit renouveler le bail avec le preneur. A défaut, il s'expose à lui verser une indemnité d'éviction. Négociable au cas par cas, elle peut représenter quelques trimestres de chiffre d'affaires généré par le bien immobilier " sorti " de l'exploitation.
A qui s'adresse un tel dispositif ?
Investir dans une résidence hôtelière intéresse les particuliers fortement imposés. Pour optimiser le dispositif Scellier-Bouvard, il convient d'encaisser des revenus stables au fil du temps et de régler un peu plus de 8.000 euros d'impôt sur le revenu par an. A la différence d'un placement immobilier classique piloté en direct, ce type de bien permet d'être déchargé de tout souci de gestion. Alors que certaines résidences de tourisme connaissent de sérieuses difficultés d'exploitation, ce placement entièrement initié par BNP Paribas immobilier, et diffusé dans son réseau "banque privée" devrait être à l'abri de tels déboires.
La liquidité:
Par nature, ce produit de défiscalisation manque de liquidité. Comme tout produit immobilier, il demande un certain délai à la revente. Et l'opération s'avérera d'autant plus délicate que les éventuels acquéreurs préféreront intervenir sur le marché primaire, c'est-à-dire le marché du neuf pour avoir droit à l'avantage fiscal.
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