Les rendements de l'immobilier sont variés en Ile-de-France : le nord-est de Paris ayant une meilleure rentabilité que le centre de la capitale, constate une étude de l'EDHEC en partenariat avec l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP).
Le rendement locatif (issu des flux de loyers perçus par le propriétaire) réel moyen a chuté en Île-de-France entre 1997 (5,14% pour Paris et 5,35% pour la proche périphérie) et 2004 (respectivement 2,49% pour Paris et 3,71% pour la banlieue). En revanche, les rendements en capital réels (plus-values consécutives à la revente du bien) ont sensiblement augmenté sur la même période (de 4,95% à 8,17% pour Paris et de -1,72% à 10,72% en proche périphérie).
Les rendements locatifs sont, en moyenne, plus élevés dans le Nord-est de la capitale (10ème, 18ème et 19ème arrondissements) et dans certaines communes de Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne que dans le reste de Paris et de sa proche périphérie et ce, en dépit de périodes d'inoccupation plus longues dans ces zones.
C'est une analyse inédite et détaillée des rendements bruts de l'immobilier résidentiel ancien sur Paris et sa proche périphérie entre 1997 et 2004 que vient de réaliser l'EDHEC en partenariat avec l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP).
Des écarts importants selon la localisation et le type de bien:
Au total, entre 1999 et 2004, les rendements immobiliers bruts à Paris comme en banlieue sont supérieurs à ceux tirés d'un portefeuille d'actions du CAC 40. Néanmoins, certaines zones ou types de biens présentent des rendements et des risques modérés (les « deux pièces » dans les arrondissements du Sud de Paris) tandis que d'autres offrent des rendements et des risques élevés (les studios en Seine-Saint-Denis).
En 2004, les rendements locatifs et de capital moyens sont plus élevés pour les studios (le rendement total est de 12,93% pour Paris) que pour les grands appartements (10,99% pour les « quatre pièces et plus »).
De manière générale, les rendements locatifs (réels et annualisés) sont plus élevés dans la proche banlieue parisienne que dans la capitale même. Mais l'étude souligne de fortes disparités géographiques de la moyenne des rendements immobiliers. En effet, les rendements locatifs peuvent être largement compensés par les plus-values retirées lors de la revente des logements.
Sur une pente descendante:
Mais les rendements locatifs suivent une pente baissière entre 1997 et 2004. Ainsi, alors qu'en 1997, 13 des 80 quartiers que compte Paris (chacun des 20 arrondissements est divisé en 4 quartiers) apportaient une rentabilité locative supérieure à 6 %, en 2004, seuls 6 quartiers parisiens donnent une rentabilité locative comprise entre 3,5 et 4,5 %.
La rentabilité en capital (plus-value observée lors de la revente du bien immobilier) est tout aussi variable selon les époques : en 1997, 6 quartiers parisiens délivrent une rentabilité en capital comprise entre 9 et 11 %, en 2004, 10 quartiers parisiens donnent une rentabilité en capital supérieure à 11 % .
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