Immobilier locatif : comment choisir son programme Scellier.

Investir dans le cadre du dispositif Scellier est fiscalement attractif, mais quelques précautions s'imposent. Pour s'assurer des revenus locatifs et un rendement correct, il faut impérativement opter pour des communes dynamiques au plan économique et démographique.


Depuis sa mise en place en 2009, l'investissement Scellier remporte un immense succès. Et rarement dispositif n'a enregistré de tels scores. Selon la dernière analyse de conjoncture de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), 63 % des ventes ont été réalisées dans le cadre de ce dispositif en 2010. Une moyenne qui augmente fortement dans certaines grandes agglomérations comme Montpellier (81 %), Lille (80 %), Nantes (76 %), Lyon (75 %), Bordeaux (74 %) ou encore Toulouse (73 %). Autrement dit, les promoteurs doivent rendre grâce à ce dispositifs qui leur permet d'assurer le gros des ventes, l'accession à la propriété étant, par ailleurs, plutôt en panne. Les raisons d'un tel engouement ?
Tout d'abord, les décevantes performances des valeurs boursières depuis plus de deux ans. Ensuite, la bonne résistance de l'immobilier, même au plus fort de la crise financière et économique, qui lui permet de démontrer, une fois de plus, sa qualité de valeur refuge. Et enfin, bien que raboté, le Scellier permet une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 66.000 euros sur neuf ans, soit 7.333 euros par an. Son intérêt n'a donc pas échappé aux particuliers investisseurs désireux de faire des économies d'impôt. Reste à savoir où investir et comment éviter certains écueils.

Attention aux excès:
Dans un marché plutôt dynamique où les promoteurs se livrent à une concurrence acharnée pour dénicher du foncier et construire, rien n'interdit de penser que les errements du dispositif Robien ne se reproduiront pas avec le Scellier.
Il faut se souvenir, en effet, qu'à l'époque du Robien, certains programmes immobiliers ont été construits sans discernement pour satisfaire la demande des investisseurs. Cette offre abondante était venue saturer le marché locatif de villes comme Montauban, Albi, Cahors, Angoulême, Carcassonne, Limoges... La faute à certains promoteurs qui, pour proposer des produits à des prix compétitifs, ont préféré construire là où le foncier était moins cher. Mais aussi à certains réseaux de commercialisation peu scrupuleux qui laissaient miroiter des rendements mirobolants aux investisseurs.
Or, l'immobilier n'a rien d'un placement financier et ceux qui ne voient à travers la pierre qu'un moyen de défiscaliser ont toutes les chances de rejoindre les rangs des déçus. D'ailleurs, avec le Robien, nombre d'investisseurs ont eu de mauvaises surprises, certains ne trouvant pas de locataires, d'autres étant contraints d'abaisser le loyer avec au final un rendement nettement moindre que celui annoncé.
En Scellier, de telles mésaventures sont tout à fait possibles aussi. Certes, les pouvoirs publics ont modifié les zones éligibles en Scellier et éliminé -sauf dérogation -la zone C (zones rurales), en partie responsable des dérapages. Reste que pour éviter les erreurs du passé, la sélection de la localisation du bien locatif reste la meilleure assurance du placement immobilier.
« L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement... » sont les trois critères d'un bon investissement locatif se plaisent à dire les professionnels. Une façon de rappeler que la situation du bien est essentielle. Pour s'assurer des revenus locatifs et un rendement correct (voir tableau), il faut impérativement opter pour des communes dynamiques tant au plan économique que démographique, car elles attirent les entreprises et les salariés et leur marché locatif est forcément de bonne tenue. Ce qui garantit les revenus locatifs, notamment si l'on veut compléter sa retraite, donc le rendement et une plus-value en cas de revente à terme.

Des loyers encore surestimés:
Dans les grandes villes de province comme Lyon, Toulouse, Lille, Nantes ou Montpellier, pas de souci, la demande locative reste forte et le niveau des loyers relativement proche des plafonds du Scellier. Même chose en région parisienne au plus près des centres-villes. « Celui qui raisonne en termes de rendement va dans le mur, explique Jean-Pierre Bourgade, il faut voir l'emplacement, son environnement, privilégier plutôt les centres-villes que les secteurs périurbains, autrement dit ne pas s'écarter des grandes villes. »
Reste qu'il ne faut pas se faire d'illusions : même avec les plafonds de loyer Scellier revus à la baisse depuis le début de l'année, les loyers de marché sont souvent en deçà de ces valeurs. A titre d'exemple, Lyon s'inscrit en zone B1 et le niveau de ses loyers se situe en moyenne autour de 11 à 12 euros le mètre carré par mois alors que le plafond Scellier s'établit à 13 euros le mètre carré par mois. En outre, sur des villes moins porteuses, « le Scellier n'est pas sans faille, indique Jean-Michel Ciuch, le PDG d'Immogroup Consulting, qui a récemment dressé un portrait des villes à risque locatif, on assiste à une inadéquation grandissante des loyers maximaux Scellier supérieurs de 5 % à plus de 50 % aux loyers de marché dans certaines agglomérations, parallèlement à l'amplification de la détérioration du marché locatif ». Autant le savoir...