Immobilier : négociez pour faire des affaires.

L'animateur de M6 et agent immobilier Stéphane Plaza, conseille de miser sur les biens atypiques.

 

 Prix à la baisse, offres en hausse et délais de vente qui s'allongent : le marché est plus favorable aux acheteurs. Conseils de spécialistes pour dénicher les biens offrant de belles possibilités de rabais.

 Il y a de bons et de mauvais éléments de négociation, explique d'emblée Christophe du Pontavice, PDG du réseau d'agences en ligne Efficity. Le fait de choisir un logement situé en rez-de-chaussée ou au premier étage permet ainsi de décrocher une ristourne significative.»«Mais il faut comprendre que le gain réalisé en prix ou en surface se paie par une moindre liquidité, car le bien sera plus difficile à vendre, précise Christophe du Pontavice. C'est un risque à assumer pour l'acheteur.» De même, «si vous optez pour un bien hors marché, comme un grand appartement familial de 150 m² dans le quartier de Barbès, vous aurez une grosse marge de discussion des prix. Mais il faut faire le pari que le bien pourra à l'avenir retrouver des acheteurs. Dans cet exemple, le pari me semble risqué.» Selon lui, les meilleures affaires se trouvent du côté des logements nécessitant une petite remise en état: la ristourne est souvent supérieure au montant des travaux. Il se souvient ainsi d'un bel appartement, boulevard de Courcelles, qui venait de subir un léger incendie juste avant la mise en vente et qui ne parvenait pas à trouver preneur. Un acheteur audacieux aurait sans doute pu réaliser une belle opération.Enfin, les approches originales se révèlent souvent payantes. Efficity a ainsi vendu un immeuble de 500 m² à un petit groupe de cinq acheteurs. Après découpage du bien, ils réaliseront une copropriété de cinq appartements de 90 m² pour un prix final des plus compétitifs.L'animateur de M6 et agent immobilier Stéphane Plaza, conseille lui aussi de miser sur les biens atypiques. «Ceux qui sont à l'affût d'un «coup» immobilier peuvent miser sur des biens qui ne semblent pas très fonctionnels, des souplex (appartements en rez-de-chaussée + sous-sol) ou des produits où il faut créer une nouvelle distribution, souligne-t-il. Il y a plus d'offres disponibles actuellement et l'acheteur est donc en bonne posture.»

Garder la tête froide et éviter les coups de coeur:

Attention cependant à s'assurer que toutes les transformations envisagées sont bien possibles au sein de la copropriété. «Dans ce genre d'affaire, il faut éviter les coups de coeur pour garder tout son pouvoir de négociation et être prêt à voir le bien vous échapper», rappelle Stéphane Plaza.Et, puisque les bonnes affaires se font à contresens du marché, l'animateur suggère aussi de miser sur la période électorale, traditionnellement creuse, pour acheter. Les vendeurs pressés sauront se montrer plus souples face à des acheteurs motivés. Enfin, ceux qui disposent d'un budget important auront également les coudées plus franches. «Pour les grandes surfaces au-delà de 120 m², la demande est beaucoup plus faible et la marge de négociation d'autant plus forte.»

Notaire, financier, à chacun son approche:

Dans une approche plus purement financière, Benjamin Nicaise, président de la plate-forme immobilière Cerenicimo, estime que les meilleures affaires actuelles sont à chercher du côté des résidences de tourisme. «Ce produit n'est pas du tout à la mode alors que le marché s'est bien structuré ces dernières années, explique-t-il. Résultat: le mètre carré ne se vend pas très cher et j'ai l'exemple d'une résidence neuve à La Baule qui se vend sensiblement moins cher que l'immeuble voisin qui date des années 80.»Le notaire Me Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier, rappelle, quant à lui, quelques conseils de bon sens. «Dans le neuf, si l'on arrive en queue de programme sur une réalisation bien placée, le promoteur sera prêt à faire un effort, surtout pour un acheteur sans condition suspensive de prêt. Evidemment, ce ne sont pas les meilleurs appartements qui restent, mais, pour un investissement, le jeu en vaut généralement la chandelle.» D'expérience, le notaire sait que les vendeurs ayant d'importants droits de succession à régler sont également prêts à consentir une ristourne substantielle aux acheteurs payant cash. Enfin, dans la catégorie des biens avec défaut, autant miser sur une épave thermique, selon Me Bazaille. En effet, les logements dont l'étiquette énergétique est F ou G se négocient plus facilement à la baisse et l'on pourra ensuite améliorer la situation par des travaux tout en récupérant une partie de l'investissement grâce au crédit d'impôt.