Les résidences services seniors répondent aux besoins de logement des retraités valides. Ce placement immobilier géré par une société spécialisée procure un rendement annuel de l'ordre de 4,5%.
Face à l'allongement de l'espérance de vie des Français, les promoteurs commencent à mettre sur le marché des produits immobiliers destinés aux retraités en pleine forme.
Comment ça marche ?
Généralement implantées à proximité des centres de villes moyennes, les résidences s'adressent à des personnes âgées, qui entrent dans les lieux en étant autonomes. Comme leur état de santé peut se dégrader de manière temporaire ou permanente, des aménagements sont prévus dans les appartements. Afin de les adapter au vieillissement des occupants, tout est mis en oeuvre pour assurer la sécurité des occupants : douche à l'italienne, c'est-à-dire sans marche, portes suffisamment larges pour faire passer un éventuel fauteuil roulant, interrupteurs électriques installés à la hauteur d'une personne assise, etc…
Le nombre d'acteurs sur ce marché reste relativement limité. Au niveau national, figurent parmi eux le groupe Aegide, qui propose des résidences avec des services. Actif sur le marché de l'investissement locatif, le groupe Aegide détenu à hauteur de 33% par Nexity, gère ses résidences par le biais de sa filiale Domitys, qui exploite déjà un millier d'appartements. Les investisseurs achètent un logement qu'ils donnent en location meublée.
De leur coté, les Jardins d'Arcadie et les Sénioriales signent des programmes, avec moins de services et destinés essentiellement à des propriétaires occupants. Les investisseurs achètent un logement qu'ils donnent en location non meublée.
Combien ça coûte ?
Dans le passé, des résidences services pour seniors se sont révélées des gouffres financiers sous le poids des charges liées aux parties communes et incombant aux propriétaires privés. Pour éviter ce risque, Aegide a pris le soin de conserver en propriété les parties communes, comme par exemple la salle de restaurant, les salons. Dans ces conditions, les prix de vente de ses programmes correspondent aux prix des programmes neufs « banalisés ». Plus abordables que les grandes agglomérations, les villes moyennes permettent de réaliser un investissement compris entre 150.000 et 200.000 euros pour une cinquantaine de mètres carrés.
Comme dans toute résidence gérée par un exploitant, ce placement immobilier repose sur un mariage à « trois » : le promoteur, la société d'exploitation (souvent filiale du promoteur) et l'investisseur. En tant que propriétaire bailleur, ce dernier signe un bail commercial avec l'exploitant d'une durée comprise de 9 et 11 ans. L'exploitant conclut un bail de sous-location avec le senior.
Quel régime fiscal ?
En investissant dans une résidence services pour seniors, les particuliers ont accès au statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans le cadre du régime fiscal Censi-Bouvard, ils ont droit à une réduction d'impôt de 25% pour les investissement réalisés en 2010. Cette réduction d'impôt passe à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012. Etalée sur neuf ans, cette réduction d'impôt s'applique dans la limite annuelle de 300.000 euros. Faisons les comptes : pour un placement réalisé en 2010, l'investisseur a droit à une réduction maximale d'impôt de 75.000 euros, soit 300.000 x 25%. Comme elle est étalée sur neuf ans, cette réduction représente 8.333 euros par an.
De plus, en signant un bail commercial d'une durée minimale de neuf ans avec l'exploitant, les investisseurs peuvent récupérer la TVA à 19,6% sur leur acquisition immobilière.
Combien ça rapporte ?
Chez Aegide par exemple, l'investisseur signe un bail commercial d'une durée de onze ans, qui lui procure un loyer trimestriel correspondant selon la localisation du bien, à un rendement annuel compris entre 4,50 et 4,70% HT du prix de vente HT meublé du logement.
Les précautions à prendre:
Cet habitat « senior » n'est pas une résidence de tourisme. Toutefois il donne droit , nous l'avons vu, au régime fiscal Censi Bouvard : réduction d'impôt Scellier, lié à l'achat immobilier et, récupération de la TVA, liée à la location meublée procurant des services aux résidents. Pour que l'investisseur puisse se faire rembourser la TVA de 19,60% par l'administration fiscale, l'exploitant de la résidence doit avoir obtenu l'agrément qualité « services à la personne » .
Avant d'acheter, il convient de vérifier la pertinence de la localisation de la résidence, la qualité du promoteur et surtout, la surface financière de l'exploitant. La liquidité de ce placement à long terme correspond au mieux à celle d'un produit immobilier. Toutefois, au terme du bail signé avec Domitys, l'investisseur peut récupérer son bien, sans avoir à régler une indemnité d'éviction à l'exploitant. Bien sûr, rien ne l'empêche alors de l'occuper à titre personnel.
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