Faut-il investir dans l'immobilier ancien ?

Les biens en mauvais état sont généralement vendus avec une décote.

Acquérir un bien immobilier ancien à rénover constitue, pour les professionnels, une vraie bonne piste. Quels en sont les atouts ? Quelle stratégie adopter ? Le point avec Le Particulier.

1. Quelle fiscalité s'applique  à l'investissement dans l'ancien?

Si vous percevez moins de 15.000€ de loyers dans l'année, vous êtes placé de plein droit dans le régime dit du «microfoncier». Vous bénéficiez alors d'un abattement de 30%, mais vous ne pouvez déduire aucun frais. C'est pourquoi, si vous engagez des frais de rénovation importants, vous avez souvent intérêt à opter pour le régime d'imposition «réel». Vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers le coût de la rénovation. Si vos loyers ne suffisent pas à éponger ces dépenses, elles pourront être déduites de votre revenu global. Si un déficit subsiste encore, il sera reportable sur les loyers des dix prochaines années. L'intérêt de se créer ainsi un déficit foncier est loin d'être négligeable, puisque cela permet de neutraliser d'autres revenus locatifs fortement fiscalisés. Ils sont, en effet, imposés au taux marginal d'imposition (TMI) du bailleur majoré des prélèvements sociaux (15,5%, aujourd'hui). Soit une ponction sur les loyers de 45,5% avec un TMI de 30% et de 56,5% avec un TMI de 41%.

2. Où trouver des logements  avec travaux?

La tâche n'est pas forcément aisée, car le marché de l'ancien est désormais très convoité par les investisseurs. Pour dénicher la perle rare, il vous faudra parfois sortir du réseau classique des agences immobilières et prospecter du côté des notaires - il est fréquent que les héritiers demandent au notaire chargé de la succession de vendre les immeubles qui en font partie - ou encore des ventes aux enchères. Le site encheres-publiques.com recense, par régions, l'ensemble des ventes immobilières volontaires (notaires) ou forcées (palais de justice). Attention, la relative rareté des biens ne doit pas vous faire acheter n'importe quoi à n'importe quel prix.

3. Combien coûte la rénovation  d'un logement?

Rénover un logement coûte aux alentours de 1000 €/m². Cette moyenne est susceptible de varier en fonction de la taille du bien (rapportée au mètre carré, la remise en état d'un studio est plus coûteuse que celle d'un grand appartement) et de sa localisation (le coût de la main-d'œuvre est plus élevé à Paris qu'en province). Certains travaux doivent être entrepris en priorité. Par exemple, les locataires sont très attentifs à l'aspect des pièces humides.

Donner une nouvelle jeunesse à une petite salle de bains nécessite un budget oscillant de 3000 à 5000€. Côté cuisine, comptez de 1500 à 2000 € pour y installer des placards robustes mais «tendance».

Depuis qu'elle figure dans les petites annonces, la performance énergétique est, elle aussi, particulièrement surveillée. Mieux vaut donc, si le chauffage est électrique, remplacer les antiques «grille-pain» par des radiateurs à hauts rendements (de 150 à 200€). De même, changer de vieilles fenêtres pour des doubles vitrages (de 500 à 1000 €, pose comprise, suivant le modèle) améliorera le confort de l'occupant, fera baisser ses charges, et contribuera assurément à le fidéliser!