Faut-il acheter ou louer son logement ?

À Paris, un propritétaire doit patienter nettement plus longtemps que par le passé pour que l'acquisition de son logement soit rentable. 

Entre 2000 et 2010, acheter son toit était rapidement plus intéressant que de le louer, selon une étude d'Asterès pour Meilleurtaux.com. Il faut désormais attendre plus longtemps pour que l'opération soit rentable.

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale? La question, somme toute assez classique, mérite à nouveau d'être posée. Car l'époque a changé: les prix de la pierre restent élevés et surtout les perspectives d'évolution du marché sont incertaines, de nombreux experts tablant sur une baisse des prix (certes légère) cette année.

Au-delà de considérations purement personnelles, mieux vaut ne pas se tromper, car pour devenir propriétaire, le particulier doit mobiliser une somme d'argent importante (l'apport personnel), s'engager à rembourser un prêt sur plusieurs années et pouvoir payer les charges de copropriété et autres taxes foncières. Mais il pourra revendre son bien (généralement au bout de sept ou huit ans), avec à la clé une possible plus-value. Être locataire est en revanche moins contraignant financièrement au départ, mais les gains sont minimes puisque seulement liés à son épargne (2% par an).

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Cinq ans pour rentabiliser une acquisition en 2013:

«Entre 2000 et 2010, lorsque les prix de l'immobilier grimpaient de 7,4% par an en moyenne en France (hausse de 117% en dix ans), la réponse était claire, il fallait acheter», explique Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Au bout de quatre ou cinq ans, la plus-value réalisée au moment de la revente compensait amplement l'ensemble des frais liés à l'acquisition (frais de notaire, d'agence, intérêts du prêt…) et à l'entretien du bien (charges de copropriété, taxe foncière…). Durant cette période «bénie pour les acheteurs», acheter sa résidence principale était financièrement plus intéressant que de la louer au bout de trois années seulement de détention, selon les simulations du cabinet Asteres et de Meilleurtaux.

Mais la donne a changé et il faut être désormais un peu plus patient avec de rentrer dans ses frais. Ainsi, en retenant l'hypothèse plutôt raisonnable, d'une baisse des prix de la pierre de 3% en 2013, d'une stagnation en 2014 et d'une reprise des prix de 2% par an au-delà (ce qui est le scénario central de Meilleurtaux et d'Asterès), «l'acquéreur devra attendre cinq années en moyenne en France pour que l'achat de son logement soit plus avantageux que de le louer», précise Nicolas Bouzou, directeur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès.

Ces hypothèses varient énormément d'une ville à l'autre:

Mais si, comme certains économistes le prédisent, les prix baissent de 5% par an en 2013 et en 2014, se stabilisent en 2015 et repartent de l'avant (+2% par an) à partir de 2016, il faudra attendre huit ans pour que l'achat soit préférable à la location.

Bien sur, ces hypothèses varient énormément d'une ville et d'une région à l'autre. Sans surprise, un propriétaire à Paris, où les prix de la pierre culminent à 8440 euros le m2 en moyenne et le prix des locations à 24,4 euros le m2, devra patienter nettement plus longtemps que par le passé pour que son opération soit rentable.

Un ménage qui achèterait aujourd'hui un 70m2 avec 20% d'apport devrait attendre 21 ans pour son acquisition soit financièrement plus intéressante que la location, selon l'étude d'Asters. Et 27 ans si les prix baissent de 10% en deux ans! Mais, à l'arrivée, le ménage sera tout de même propriétaire d'un bien qu'il pourra transmettre à ses enfants par exemple. En revanche, l'achat d'un logement à Strasbourg ou à Clermont-Ferrand, où les prix de la pierre sont nettement plus abordables, sera rentable au bout de quatre ans seulement.

Pour aider les ménages à choisir la solution la plus adaptée à leurs besoins, Meilleurtaux.com a mis en mis en ligne un simulateur sur son site.