Immobilier : tous les prix pour faire votre déclaration d'ISF.

C'est l'une des difficultés majeures lors de la déclaration d'ISF : évaluer vos biens immobiliers. Pour vous y aider, retrouvez tous les chiffres 2009 des notaires, de la FNAIM et du Crédit Foncier.

Plusieurs méthodes d'évaluation de vos biens immobiliers sont possibles. mais tant qu'à faire, autant retenir celle de l'administration fiscale : la méthode « par comparaison ». Elle consiste à recenser, en nombre suffisant, les transactions récentes réalisées autour du 1er janvier 2010 portant sur des biens intrinsèquement similaires au vôtre. Cette méthode est celle retenue par l'administration fiscale pour contester votre évaluation et elle est également admise par la jurisprudence. Il vous appartient de rechercher les ventes intervenues dans votre quartier, sur des biens similaires ayant des caractéristiques comparables : étage, superficie, date de construction, style, état, situation juridique, libre ou occupé... Cette méthode, bien qu'étant la plus sûre requiert une analyse comparative fastidieuse, souvent difficile à mettre en oeuvre pour un particulier, du fait de la difficulté d'accès à des sources d'information fiables. Par ailleurs, elle se révèle parfois impossible à mettre en oeuvre lorsque le bien est situé sur un marché atypique (biens d'exception, monuments historiques), trop isolé géographiquement (absence de comparaison) ou encore en l'absence d'un nombre suffisant de cessions de biens comparables au titre d'une année donnée.
A titre de règle pratique, lorsque le bien vient d'être acquis ou lorsque la valeur déclarée antérieurement a été appréciée à partir d'éléments cohérents, vous pouvez,, d'une année sur l'autre, procéder à un simple réajustement de la valeur de référence antérieurement retenue en appliquant un coefficient annuel censé représenter l'évolution du marché. A cet égard, vous pouvez utilement consulter les statistiques des chambres des notaires ou d'autres organismes .
En cas de doute, il peut être conseillé de recueillir l'avis d'experts immobiliers agréés, avis qui peuvent s'avérer utiles en cas de discussion ultérieure avec l'administration.

Conserver la même méthode d'une année sur l'autre:
Il ne saurait être trop conseillé de conserver, d'une année sur l'autre, une certaine permanence ou au moins cohérence des méthodes d'évaluation retenues et surtout l'historique des éléments de droit ou de fait justifiant les valorisations pratiquées et ce, en vue d'une éventuelle discussion avec l'administration. Cette dernière dispose de moyens d'information autrement plus importants que les particuliers ; en effet, l'administration a accès aux informations relatives aux transactions immobilières effectuées dans les quartiers, via les Conservations des hypothèques, ou encore à certains outils internes tel que l'Observatoire des évaluations immobilières locales (OEIL).

L'abattement de 30 % et les autres:
Vous avez la possibilité, après avoir déterminé la valeur vénale du bien par référence aux valeurs de marché, d'ajuster cette dernière en raison des caractéristiques juridiques ou physiques, propres à ce bien, susceptibles d'affecter sa valeur vénale. Ainsi, vous êtes autorisé à déduire un abattement de 30% sur la valeur de votre résidence principale (si vous la détenez directement). Vous pouvez également appliquer une décote sur la valeur des biens donnés en location en fonction des contraintes juridiques affectant le bail (loi de 1948, bail commercial, baux ruraux, biens détenus en indivision,...). Le bien est en effet censé être évalué libre de toute occupation. Néanmoins, il convient d'être prudent dans l'utilisation des décotes (hormis la décote de droit appliquée sur la résidence principale), surtout lorsqu'elles sont utilisées de façon cumulative. Il faut avoir à l'esprit que l'administration fiscale est susceptible d'exercer son droit de contrôle avec une approche très stricte des décotes possibles.