Immobilier : le luxe à tout prix.

En région parisienne comme en province, les étrangers dominent le marché de l'immobilier résidentiel haut de gamme. Ils n'hésitent pas à négocier, si nécessaire.


Dans une conjoncture incertaine, l'immobilier de luxe reste une valeur refuge appréciée des acquéreurs français et étrangers. Ces particuliers sont prêts à signer des chèques de quelques millions d'euros pour s'offrir un bien d'exception, comme l'illustre notre diaporama consacré à douze demeures de rêve vendues en 2010.
S'ils sont proposés à leur juste valeur, les biens situés à Paris ou en province se vendent rapidement, d'après les spécialistes du secteur comme Daniel Féau, Emile Garcin, John Taylor, Consultants Immobilier et Sotheby‘s. Lorsque l'agence accepte un mandat de vente à un prix surévalué, le vendeur doit s'attendre à des longs délais et à une révision à la baisse de ses prétentions. Entre le prix de départ -c'est-à-dire celui figurant dans le mandat de vente donné par le vendeur à l'agence immobilière -et le prix signé par l'acquéreur chez le notaire, la décote peut se chiffrer à 20%. Ainsi, une propriété à la Colle-sur-Loup (Alpes Maritimes) s'est finalement signé à 2,825 millions d'euros contre un prix de mandat à 3,5 millions ! «Pour ce bien vendu dans le cadre d'un mandat simple, nos équipes ont réalisé un travail de négociation important auprès du propriétaire afin qu'il accepte l'offre d'achat bien inférieure au prix signé de mandat, mais très proche de notre estimation», confie-t-on chez John Taylor.
Les étrangers, encore plus que les français, rêvent de pouvoir poser rapidement leurs bagages dans leur nouveau toit, qu'il s'agisse de la résidence principale ou d'un pied à terre. « L'état de l'appartement comme le besoin de travaux de remise en état ou au goût du jour sont pris en compte par les étrangers constate Nicolas Pettex, directeur général chez Daniel Féau. Si un vendeur est prêt à mettre son bien à céder aux normes du luxe contemporain, il pourra récupérer largement le coût des travaux, en le vendant plus cher que non rénové ».
Sur le marché des propriétés d'agrément nécessitant des travaux, les amateurs, qui se font rares, n'hésitent pas non plus à négocier. Normal : une belle demeure dans les Alpilles risque d'intéresser un public plus restreint qu'un hôtel particulier dans le VIIe arrondissement de Paris... La rareté, la localisation, l'absence de défaut constituent les critères déterminants sur ce marché où les étrangers restent prépondérants en réalisant quasiment 80% des transactions. Si les acquéreurs étrangers ont les moyens de payer comptant leur achat, ils préfèrent pour éviter l'impôt sur la fortune, emprunter. Plus précisement, ils contractent généralement en Suisse ou à Monaco, un prêt in fine multidevises afin de se mettre à l'abri des risques de change.

Les trois segments du haut de gamme:
Dans sa typologie de produits haut de gamme, les agences Daniel Féau distinguent trois grands famille de biens.
Le «bel haussmannien» : transactions d'un montant compris entre 2 et 4 millions d'euros. Prix moyen observé en 2010 : 12.300 euros / m².
Le « standard international» : transactions d'un montant supérieur à 4 millions d'euros. Prix moyen observé en 2010 : 17.200 euros / m².
L'«exceptionnel» : transactions d'un montant supérieur à 6 millions d'euros. Prix moyen observé en 2010 : 31.200 euros / m².