Investir dans l'immobilier américain, avec quelle fiscalité ?

 

Le cabinet de conseil en immobilier locatif américain My US Investment explique la fiscalité des revenus locatifs d'un achat immobilier américain pour un investisseur français et celle de l'éventuelle plus-value en cas de revente.

L'immobilier américain a toujours fait rêver les français en quête d'investissements, en particulier dans la période récente de remontée des prix qui a suivi le douloureux épisode des "subprimes". Les prix étaient ainsi tombés très bas, notamment en Floride, et viennent de connaître une vive remontée. Pour les français qui seraient tentés par un investissement immobilier outre-Atlantique, un rappel des règles fiscales est nécessaire.

Double déclaration

Les français doivent tout d'abord déclarer leurs revenus et plus-values sur place, puis en France. La convention bilatérale entre les administrations des deux pays empêche toutefois une double imposition. Le cabinet de conseil en immobilier locatif américain My Us Investment a publié une synthèse de la fiscalité d'un achat immobilier américain pour un investisseur français. Aux Etats-Unis, les impôts sur les revenus issus d'un investissement locatif sont à régler à la ville et à l'état fédéral, explique Victor Pagès, fondateur de My US Investment. Une fois cette démarche accomplie, ces revenus doivent également être déclarés en France mais la Convention fiscale instaurée entre les deux pays permet aux investisseurs français d'éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôt obtenu en France.

Déductions

Aux Etats-Unis, les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, travaux courants et même les  frais de déplacement) sont déductibles des loyers brut. Quel que soit le statut de l'investisseur, une partie du prix de l'acquisition peut être amortie de manière linéaire sur 27,5 ans. La valeur servant de base pour calculer l'amortissement est égale à la valeur du bâti, soit environ 80% de la valeur d'achat. Par ailleurs, chaque propriétaire se voit octroyer un abattement fiscal en valeur nominale (3 800 dollars pour l'année 2013), cette déduction s'appliquant sur le revenu net à déclarer.

Comme en France, les tranches d'imposition américaines sur le revenu sont progressives. Dans la majorité des cas, les investisseurs sont imposés dans la première tranche à 10%. Celle-ci correspond à des revenus imposables inférieurs à 8 925 dollars pour une personne seule et à 12 750 dollars pour un couple. Dans l'exemple d'un bien acheté 100 000 dollars bénéficiant d’un revenu brut de 14 000 dollars avec 4 000 dollars de charges déductibles, My US Investment ne calcule qu'un impôt sur les revenus fonciers de 329 dollars.

Exemple pour un loyer annuel brut de 14.000 dollars

source : My US Investment
Charges déductibles	- 4000
Amortissement	-2909 (100000 x 80% / 27,5 années)
Abattement fiscal	- 3800
Total imposable	3291
Impôt à 10%	329

Plus-values

S'agissant de l'imposition de l'éventuelle plus-value immobilière lorsque ce bien sera revendu, le principe de la double déclaration prévaut également mais le mécanisme est plus simple puisqu’un crédit d'impôt égal à l'impôt américain est octroyé aux Français dans cette situation.

Aux Etats-Unis, la taxation de la plus-value pour un bien détenu depuis plus d'un an se fait à l'échelon fédéral et local. A l'échelon fédéral, le taux est fixé selon le taux d'imposition des revenus fonciers. A l'échelon local, chaque Etat est libre de fixer sa propre taxe, qui vient se rajouter à la taxe fédérale. Par exemple, la Géorgie applique 6% de taxe, la Californie, 13%, alors que la Floride ou le Tennessee n'appliquent aucune taxe sur la plus-value. Il est donc important de veiller à ce critère avant de faire le choix de la ville dans laquelle on souhaite investir en immobilier.